城市化進程的加快與城市精細化管理的驅動，使得近年來城市中各類商業、辦公、教育、醫療等非住宅項目如雨后春筍般蓬勃發展。伴隨著消費的升級與結構調整，人們在生活、工作、娛樂、休閑等方面的品質感愈發提升，對于可以為這些共享型公共城市空間提供專業化、精細化、個性化服務的非住物業企業，也提出了更高的要求。

當前，非住物業正處于上升通道之中，進入絕佳的機遇拓展期。根據億翰物研測算，2022年全國物業管理市場規模約為355.53億平方米，同比增長6.7%，非住業態面積達到約135.10億平方米，同比增長12.6%，占總物業管理面積的38%。預計2023年，我國整體物業管理規模將接近400億平方米，非住業態規模將超過200億平方米，占比超總管理面積的50%。

作為東北地區非住物業頭部企業，面對這難得的市場窗口期，萬物梁行沈陽區域公司總經理呂洋說：東北非住物業正在走向春天。

萬物梁行沈陽區域公司總經理呂洋

1+1＞2效應初顯 萬物梁行開創東北非住物業新路徑

2020年1月，萬物梁行由戴德梁行大中華區PM和FM業務與萬科物業整合而來。至今成立三年有余，服務覆蓋互聯網科技、高端制造、金融、生物醫藥等各行業以及跨國公司的約2800+個項目。據萬物云(2602.HK)招股書，“公司不僅在其專業領域超越了國際五大行房地產咨詢公司的中國區物業及設施管理收入，且已成為中國區域收入最高的商企服務企業。

能夠迅速在群雄逐鹿的市場中占領一席之地，呂洋認為，這是萬物云與戴德梁行的“長長結合”實現了1+1＞2的疊加效果顯現。

“戴德梁行擁有國際影響力以及專業服務標準，萬物云擁有本土知名度以及資源優勢，雙方母公司的資源鏈接可以為用戶帶來更優質的服務體驗，創造了更多的價值空間與可能性。”呂洋說。“特別是在超高層、企業總部、分散式職場和跨國公司等細分賽道，萬物梁行的競爭優勢非常明顯。”提及雄厚的企業實力，呂洋滿眼笑意，由衷自豪。

這份自豪感，也源自他掌舵的萬物梁行沈陽區域公司近年來不俗的市場表現。三年來始終保持穩健上升勢頭，已經在沈陽、大連、哈爾濱、長春等東北地區9個城市為110多個項目超過460萬㎡的非住空間提供專業品質服務，項目類型涵蓋了超高層寫字樓、產業園區、特色街區、學校、商場等多種業態。萬物梁行沈陽區域公司所展現的強勁實力與巨大潛能，積極創新求變，改寫舊有格局，開創了東北非住物業的新路徑。

拒絕“拿來主義” 做好做大的關鍵在于專業適配提升

近年來，許多傳統物企開始向非住領域轉型，意欲在這新興的藍海中占得一席之地，表現各異，面對波濤洶涌的市場浪潮，呂洋說，非住物業絕不是“拿來主義”，以住宅物業屢試不爽的復制粘貼模式運營非住項目，是行不通的。

城市更新進程日新月異，企業總部的設立、產業園區的興起、地標性建筑的落成、醫療機構的豐富、城市公園的增多等城市生活內容的豐富，為非住物業提供了難得的發展機遇，打開了快速增長通道。因為項目類型、所處階段、所需內容等差異，“一個項目一套方案”的定制化物業管理模式，也成了非住物企的普適法則。

以萬物梁行沈陽區域公司為例，服務項目中既包括黑龍江移動中心這樣的科技企業、長春高新海容廣場這樣的超高層樓宇，也有紅梅產業園這樣的產業園區、金昌大廈這樣的綜合寫字樓，還有上實城開太原里這樣的網紅街區以及學校、商場等，如何在強手如林的競爭中迅速脫穎而出，做到將一切盡在掌握？呂洋給出的問題答案是：專業、適配、提升。

談及專業，呂洋說，最大的優勢在于萬物梁行中西合璧的資源稟賦。依托萬物云與戴德梁行多年經驗，對于每一個產品類型，在服務方案制定的過程中都有章可循，有案例可以借鑒參考。萬物梁行組建了包括5大專業公會、8大業態專家組和4大產品專家組組成的行業領先的專家委員會，并組建了國內第一個超高層專家委員會，可以為項目提供強大的專業支撐和后盾，在提供高品質服務方面有了更大的底氣與信心。

對于適配，是需要在通過大量的用戶需求調研基礎之上，根據實際情況調整服務設計、服務能力甚至服務團隊。呂洋說，想要整合出一套真正適配落地的服務方案，既要考慮項目所在的城市、區位、性質、面積、年限等硬件設施，還要考慮在其中工作、生活甚至休閑娛樂的人的主力年齡結構、作息時間、每日流量、生活規律等軟性內容，從宏觀把控到細節研磨每一個環節都精準施策，才能滿足用戶對于物業的需求與期待。

而提升，是呂洋和他的團隊對于自己提出的更高要求。為了能夠更好地滿足用戶特色化、個性化的需求，萬物梁行沈陽區域公司將用戶需求劃分為基本需求、上升需求和超預期需求。“我們不能只看眼前，停留在滿足基本需求層面上的企業是沒有發展空間的。”呂洋說。

針對黑龍江移動數據中心有諸多省級政府部門及行業龍頭企業入住的現狀，除了傳統的保安、保潔、設施設備維護等服務內容，萬物梁行沈陽區域公司還承擔起禮賓接待工作，每年接待大型會議培訓及各級領導百余次，接待人數超萬人；智慧服務，科技加持，萬物梁行沈陽區域公司為萬科春河里配置了五星級增值服務體系，設置監控、門禁、巡更、中央應急廣播等系統，為用戶帶來更高效的服務體驗……

大到全盤把控，小到一人一卡，萬物梁行沈陽區域公司在服務顆粒度上不斷提升，精進自我修為的同時也樹立起東北非住物業服務全新標桿。專屬定制服務是非住項目物業的最大特點，也是魅力之一。“服務方案制定的過程磨人而又艱難，但是也很靈活有趣，我想這就叫‘痛并快樂著’吧！”呂洋笑著說。

堅持“三個特別” 構建更加全面專業的人才培養體系

對于物企而言，最核心的內容是人，而最本質的內容是服務。如何通過“自己人”的服務達到讓“對面人”滿意，從而實現更好的口碑轉化和更大的業績提升是每個物企領導者都在思索的問題。對于“自己人”，呂洋提出了“三個特別”的要求：特別耐心、特別細致、特別能學習。呂洋說，這是由非住物業項目特殊性決定的。

不同于住宅項目基本固定的業主群體，非住項目內部流動性極大，每天都要面對不同的客群，一個前臺接待或者保安保潔員一天之內可能要回答幾百次同樣的問題，耐心是必備的條件。而非住項目建筑單體的差異性，又要求人員在服務過程中擁有足夠的細致，及時發現問題并迅速將其解決。

呂洋強調說，“特別能學習”的能力是非住物業從業人員的重中之重。以他本人為例，從2006年入職萬科，在工程部、項目部、物業服務部等多個部門的歷練，造就了他在非住物業工作上的游刃有余。在他看來，非住物業需要根據不同的項目特征提供不同的服務內容，尤其是當下IFM（綜合設施管理）模式，對于各個鏈條的銜接度和完整度要求極高，也提出了對從業人員的知識儲備和經驗能力的更高要求。“我們已經建立起了內部完善的人才培養體系，不僅有一體化的領導力訓練，還開發了個性化專業力訓練，既要做到全面也要足夠專業，這是我們所追求的，打造用戶滿意的專業化履約交付團隊目標。”對于非住物業，呂洋給出了人才培養方向。

物業管理、綜合設施管理、泛行政定制化服務、營銷中心管理服務、以及圍繞商企空間衍生的各類生態等業務，是非住物企向前發展“必由之路”。“如果未來一定會發生，那就先進入那個未來”，呂洋說。今天，他和他的萬物梁行沈陽區域公司摩拳擦掌，蓄勢待發。“我們希望能在3年內實現管理面積的跨越式提升，我對東北非住物業有信心！”呂洋語氣堅定，眼神堅毅。

我們也希望并相信，東北非住物業的春天，正在走來。

（來源：深鍍地產）

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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